Consejo
Profesional
de Ciencias
Económicas
de Mendoza
Tratamiento
Impositivo de la venta de inmuebles no alcanzada
por
el Impuesto a las Ganancias
IMPUESTO
A LAS TRANSFERENCIAS DE INMUEBLES (
ITI )
(
esquema puntos 1, 2, 3, 4 y 5)
Para
dilucidar el tratamiento impositivo ante la venta de un inmueble, lo primero a
analizar es si dicha venta se encuentra alcanzada o no por el impuesto a las Ganancias
(1), para esto existen dos teorías a tener en cuenta, las cuales
dependen en gran medida del sujeto que obtenga la renta: Teoría
de la fuente (Personas físicas, básicamente): Para estar
alcanzado con el Impuesto a las Ganancias la renta debe ser periódicas, y la fuente productora debe ser permanente
y habilitada; Teoría del balance (Sociedades
básicamente): Está gravado todo tipo de enriquecimiento, cualquiera sea su
origen o duración. Aún
analizando el
cumplimiento de los requisitos para cada una de las Teorías, se presentan
exenciones que excede al tratamiento esquemático del tema (fuente: Ley 20.628
art. 2). Si la operación resultare no alcanzada por el impuesto a las
ganancias, momento desde el cual queda encuadrada dentro del Impuesto a la
Transferencia de Inmuebles, debemos analizar si el inmueble en cuestión es
considerado como “única vivienda y/o terreno” y si la operación se
realiza con el fin de adquirir otra destinada a casa-habitación
propia(2), entendiéndose por única vivienda al "espacio dentro del cuál una o varias
persona viven permaneciendo en ese lugar durante un tiempo considerable, no
siendo indispensable el pernocte", por lo que no es equivalente a única
propiedad.
Si la
respuesta al punto anterior es afirmativa se deberá tramitar un Certificado
de No Retención, para lo cual deberemos observar a que precio se efectúa la
transferencia. En caso de que el inmueble
a transferir tenga un valor igual o inferior a $ 102.300 (3), el titular solicitará la exclusión por
alguno de los trámites que se indican a
continuación:
1
TRÁMITE SIMPLIFICADO
para lo
cual el vendedor deberá comunicar a la Administración Federal, con carácter de
declaración jurada, la opción ejercida vía "Internet" mediante transferencia
electrónica de datos ingresando con clave fiscal al sitio "web" de AFIP,
proceder a modificar perfil, incorporando nuevo rol, eligiendo la opción
“transferencia de inmuebles”, salir del sistema y volver a entrar con clave
fiscal, aparecerá ya incorporado el perfil de transferencia de inmueble,
pudiendo ahora escoger la opción "Trámite Simplificado OnLine". De ser aprobada
la opción, el solicitante podrá imprimir el pertinente certificado. El rechazo
al ejercicio de la opción será comunicado al interesado a través del sitio
"web". En tal caso el solicitante podrá iniciar nuevamente el trámite de acuerdo
al inciso siguiente:
2.
ASISTENCIA DEL CENTRO DE INFORMACIÓN TELEFÓNICA
(0800-999-2347), en cuyo
caso y de corresponder, se le indicará el número de "certificado de no
retención" a efectos de que pueda imprimirlo el solicitante o el escribano o
funcionario interviniente desde el sitio "web" institucional mediante la
respectiva clave fiscal.
Si el inmueble
a transferir tiene un valor superior a $ 102.300 (4) seguirá alguno de los siguientes
procedimientos:
1
- PROGRAMA APLICATIVO DENOMINADO "AFIP-DGI - Transferencias de Inmuebles -
Versión 1.0".
Una vez
obtenida la clave fiscal, el vendedor deberá bajar del sitio web de la AFIP (http://www.afip.gov.ar) el programa
aplicativo “Siap” y el programa “Transferencia de Inmuebles” y con clave
fiscal generar archivo de declaración jurada F-145 (consignando
todos los datos del inmueble y del escribano interviniente) e imprimir F-145
/4.
Ingresar
al sitio web de la AFIP (http://www.afip.gov.ar) con clave
fiscal, en la transacción “presentación de declaración jurada” y transferir el archivo e imprimir f-
145 y el acuse de recibo (F-1016)..
Entrar
nuevamente en la pagina de Afip en clave
fiscal-modificación de perfil-incorporar rol y ahí elegir “transferencia de
inmuebles” salir del sistema y volver a entrar con clave fiscal, allí
aparecerá ya incorporado el perfil de transferencia de inmueble,
ingresar allí y elegir “confirmar la solicitud régimen
general”. - Luego de 48 horas, se consulta ingresando de igual modo, si el
sistema no constató inconsistencias y superó los controles, aparecerá
un aviso que invita a “concurrir a la Agencia dentro de 5 días
hábiles para aportar la documentación”. Esta se formalizará mediante la
presentación de un formulario 206 multinota
adjuntando:
a. Acuse
de recibo de la transmisión de la solicitud vía
"Internet".
b. Copia
del formulario de declaración jurada N°145/4 confeccionado mediante el programa
aplicativo denominado "AFIP-DGI - Transferencias de Inmuebles - Versión
1.0".
c. Copia
de la documentación respaldatoria de la personería invocada por el presentante,
el cual deberá estar facultado para representar al solicitante ante esta
Administración Federal, de corresponder.
d. Copia
de la documentación respaldatoria de la propiedad del inmueble a
transferir.
El agente
de Sección Tramites atenderá al contribuyente y controlará (tildando en el
sistema), toda la documentación aportada, si está completa, el agente
carga la fecha de presentación y luego hará colocar el sello de recepción.
Dentro de los 15 días corridos a partir de la presentación la
Afip debe resolver, si lo acepta, lo carga a la
página donde el contribuyente y el escribano podrán consultar. Así mismo
la Afip debe entregar el certificado notificando
al contribuyente.
2
- ACCESO AL SITIO "WEB" de AFIP utilizando la clave fiscal - Servicio
"Reemplazos de inmuebles mayor a $102.300.
Transacción
Web" -
Formalizar la solicitud posteriormente mediante la presentación de un formulario
206 multinota adjuntando: a. Copia de la documentación respaldatoria de la
personería invocada por el presentante, el cual deberá estar facultado para
representar al solicitante ante esta Administración Federal, de corresponder. b.
Copia de la documentación respaldatoria de la propiedad del inmueble a
transferir.
3
- COMUNICACIÓN AL CENTRO DE INFORMACIÓN TELEFÓNICA de la AFIP (0800-999-2347)
Formalizar
la solicitud posteriormente mediante la presentación de un formulario 206
multinota adjuntando: a. Copia de la documentación respaldatoria de la
personería invocada por el presentante, el cual deberá estar facultado para
representar al solicitante ante la Administración Federal, de corresponder. b.
Copia de la documentación respaldatoria de la propiedad del inmueble a
transferir. Las copias a presentar deberán estar autenticadas o bien exhibirse
los ejemplares originales de los mismos, al momento de la
presentación.
Si la
respuesta al punto dos es negativa nos veremos sujetos a retención, por lo que
el Agente de retención (5) aplicará sobre el valor total de la
transferencia la tasa del quince
por mil (15‰),
El
tratamiento de los punto (6) y siguientes, como el del sujeto
residente en el exterior será abordado en una próxima
edición.